北京オフィスビルの「暗い時間まで」：空室率は10年ぶりの新高の所有者の賃借引流を記録しました。

今年の第3四半期から、北京朝陽区の多くのオフィスビルのテナントは絶えずビラを受け取って、CBD、金融街、望京などの地区のオフィスビルを紹介して、その中に甲級のオフィスビルがあります。仲介者の話によると、現在の北京の核心区域のオフィスビルの価格は「比較的適切」で、希望のテナントは移転を考慮することができます。

仲量聯行が発表した2020世界最高のオフィスビル市場ランキングによると、北京金融街とCBD地区はそれぞれ第3位と第7位にランクされている。この2つの地域のオフィスビルの一部はビラ配りでテナントされています。

供給量が大きく、産業構造調整や新冠疫病などの要因が重なった影響で、北京オフィスビル市場は「暗い時まで」に遭遇しています。

高力国際はこのほど、2020年に北京オフィスビル市場の空き率が19.4%に達し、ここ10年の最高を更新したと報告を発表しました。一方、オフィスビル市場の賃料水準は2019年末の383元/月・平方メートルから351元/月・平方メートルまで下がり、8.4%まで下がり、同様に10年近くの高さを記録した。

空室率を下げるために、多くのオーナーが価格の割引などでテナントを行い、オフィスビルの間の競争が激しく、これまでにないほどです。

機関は、四半期の市場需要が強く回復しているにもかかわらず、供給が持続的に増加しているため、来年の市場パフォーマンスは依然として楽観的ではないと考えています。

テナント争奪戦

年初に爆発した新冠の疫病は、北京のオフィスビル市場で最大の「ブラックスワン」事件です。疫病の影響で企業の拡大と求人が市場の需要を大きく縮小させた。

北京国貿エリアのオフィスビルの物管員は21世紀の経済報道記者に対し、大手企業は昨年12月初めに不動産会社とリース契約を結び、春節後に移転する計画を示しました。しかし、疫病の影響で企業は最終的に移転計画を放棄し、コストの低い双井地区で引き続き勤務することを選択しました。

今年の下半期から、疫病状況が次第に効果的にコントロールされ、オフィスビル市場の需要が回復してきました。

高力国際華北区の取締役社長の厳区海氏は、この面では疫病による抑圧の需要が下半期に集中的に釈放される一方、オフィスビルのオーナーが自ら企業により競争力のある賃貸条件を提供したことによると指摘した。

借り手を誘致するために、多くのオフィスビルが賃料を自主的に引き下げ、今年の市場家賃水準を8.4%下落させたことがわかった。

このような家賃の下落幅は市場の予想に合っています。新規需要が限られている場合、市場の預金者の競争はもっと激しくなり、企業は不況時にオフィス賃貸のコスト変化にもっと敏感になります。このような激しい競争は子供市場の間だけではなく、異なったレベルのオフィスビルの間にも存在します。厳区海表示について

彼は疫病が発生した時、借家は甲級から乙級オフィスビルに移転する状況が現れたと指摘しました。しかし、その後、A級オフィスビルがより競争力のある賃貸条件を提供する時、企業がA級ビルに戻る現象も現れました。オーナー間の競争態勢がうかがえる。

しかし、前期の欠落が大きいため、通年の市場の取引量はまだ低いです。高力国際が発表したデータによると、自家用とレンタル面積を除いた後、今年の北京オフィスビル市場の純吸引量は3万平方メートル未満で、過去記録以来の低さを記録しました。

北京オフィスビルの市場の空き率が高く、家賃が下がるという大きな背景があります。つまり、過去2年間、この市場はずっと需要以上の状態にあります。

調査によると、2018年以来、北京オフィスビル市場の供給量はピークに入った。しかし、2019年から需要は同時に拡大しておらず、一度は水を減らしても、需給のアンバランスが深刻化している。

高力国際は、北京甲級オフィスビル市場の新規供給と需要は長期よりも2倍以内に維持されていると指摘していますが、需給の不均衡は2019年から明らかになり、疫病が発生した2020年には、新規供給の需要がさらに5倍近くまで上昇しています。

この影響でオフィスビルの市場家賃は2018年の高値から3年連続で調整され、調整幅は合計13%に近い。

需要の変遷史

2019年は北京オフィス市場の転換点とされていますが、これは需要構造の変化によるものが大きいです。

仲量聯行は需要の特徴とレベルによって、北京オフィスビルの市場需要を基礎の需要、従動需要と運動エネルギー需要の三つに分けます。

その中で、需要構造の基礎として、基礎需要の賃借面積は51%を占めています。このような需要はリスクが低く、知名度が高い企業のテナントから構成されています。中央企業、国有企業、多国籍企業、私営企業大手、及び世界500強企業を含みます。この部分の需要は安定していて、長期的な特徴があります。市場の中で合理的な賃貸料のレベルを求めています。

動需要の賃借面積は28%を占め、国内資本と外資の中小企業が中心となっている。このような需要は低調で、安定性は前者に及ばないが、市場に大きな影響を与えている。

運動エネルギーの需要は21%を占めています。このような需要は主に新型の業界に由来しています。事務面積の拡大速度が速く、支払能力が最も強く、市場の家賃の増加を牽引できます。しかし、リスクも比較的大きいです。

仲量聯行は2014年以来、政策の推進に従って、P 2 P、インターネット、共有経済などの新興業界の領域が次々と形成され、為替と交替し、新たなエネルギー需要を持続的にもたらし、市場におけるレンタル需要が持続的に強いことを保証していると指摘しています。

資金の出所から見ると、この期間、国内資本の需要は絶えず増加して、外資に取って代わって、北京オフィスビル市場の需要の主体になります。

しかし、2019年までに政策の変化などの外部要因により、P 2 Pなどの業界は深度調整が行われ、市場には新興の運動エネルギー需要が不足していました。加えて、経済下振れ圧力、中米貿易摩擦のアップグレードなどの影響を受けて、北京オフィスビル市場の需要は縮小し、家賃の水準が低下し、空室率が上昇しました。

例えば、人工知能、クラウド計算、5 G、新インフラ、医療健康と保険などの分野で、将来はオフィスビル市場の新手となる可能性があります。

しかし、その前に、疫病の衝撃と経済成長の減速は向市場の圧力をかけ続け、家賃の下落を2021年末から2022年初めまで続けます。

厳区海も同様の観点を持っており、「2021年は北京のA級オフィス市場にとって試練の年になるだろう」と述べた。初歩的な統計を通じて、来年は160万平方メートル近くの新プロジェクトが市に入る予定です。（2019年に90万平方メートルを超える）、これも市場に未曾有の衝撃を与えます。

彼は、市場の新規需要は回復しているが、持続性はさらに観察する必要があると述べた。一方、継続的な供給のピークを前に、市場の家賃は下がり続けますが、下落幅は今年より小さいはずです。

高力国際は、マクロ経済の成長が着実に回復し、北京の疫病予防と抑制効果、オフィスビルの需要が中性的に釈放されるという3つの基礎的なマクロ条件を総合的に考慮し、北京オフィスビルの需給バランスが崩れている状況は来年も激化し、市場の空室率はピークに達する見通しです。

世邦の魏理仕華北区研究部の孫祖天担当者は21世紀の経済報道記者に対し、来年の北京オフィス市場は依然として密集した新規供給量が市場に入っているにもかかわらず、疫病予防コントロールの常態化の保障の下、北京全体のアップグレードと移転の需要の下で、空室率の上昇のスピードはある程度遅くなり、家賃全体の下振れ圧力もある程度緩和されると述べた。となります。